[恒大研究院]長效機制新思路,市場分化新格局

夏磊2019-12-31 16:32:29

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  • 發布時間:2019-12-31
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:恒大研究院

??2019年1-11月全國商品房銷售面積14.9億平,同比小幅增長0.2%,房地產市場總體保持平穩運行,基本實現了“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。當前市場平穩格局來之不易,對于明年房地產政策怎么看?房地產市場怎么走?我們對2020年房地產政策和銷售進行展望。

??2019年中央經濟工作會議再次強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”。房地產政策新思路愈加清晰。

??一是全面落實長效管理調控機制穩定房地產市場,因城施策調控長期實施,為住房制度改革創造平穩的行業環境。二是推進住房制度改革,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,使住房制度建設專注解決居民住房問題,從根本上解決當前我國住房市場面臨的困境;同時鑄牢房地產和實體經濟的防火墻,“引導資金投向供需共同受益、具有乘數效應的先進制造、民生建設、基礎設施短板等領域”。

??2020年是長效管理調控機制全面落實的一年。“穩地價、穩房價、穩預期”仍是政策核心目標,靈活性體現在各地堅持“房住不炒”基礎上,根據房地產市場的不同情況因城施策。

??過去3年,“穩”主要是防范房價地價大幅上升;當前全國房地產市場總體平穩,但部分地區市場下行壓力較大,2020年的“穩”將主要是防止市場大幅下行對經濟增長和地方財政收入造成沖擊。一是穩增長需要房地產平穩運行;我們測算,2018年房地產及上下游行業增加值占GDP23.1%,對GDP增長貢獻率高達29.4%。二是穩財政需要房地產稅收和土地出讓收入穩定。2018年,地方本級財政收入中土地出讓金和房地產相關稅收分別為6.5、2.5萬億,總計占比高達52.6%。

??以因城施策為核心的長效管理調控機制進入全面落實階段,中央和地方的互動關系更明晰。中央在長效管理調控機制下不再是調控主體,主要通過完善市場監測預警和考核評價機制,加強對地方政府的目標管理。地方將有更大的決策主動權和更豐富的工具箱,政策精準性、針對性和靈活性進一步提升。

??在保持市場穩定的前提下,地方可從三個層次對政策進行適度調整。一是適當修正前期收得過緊、當下不合時宜的應急性調控措施。二是出臺針對外來就業人口,定向人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是針對支持本地居民自住需求,出臺公積金貸款和商業個貸調整、稅費減免等支持政策。

??2020年全國商品房銷售總量平穩回落、區域分化加大。

??預計2020年全國商品房銷售面積同比-4.3%,增速降低4.7個百分點;銷售金額同比0.3%,增速降低7.1個百分點。三個因素決定銷售面積減少。第一,在“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調下,房價上漲預期下降,市場觀望情緒上升。第二,今年以來棚改貨幣化安置減少,2019年前11月棚改開工315萬套,僅為2018年的51%。由于從棚改貨幣補償到購房存在時滯,預計棚改退潮對銷售的影響將在2020年集中顯現。第三,隨著房地產長效管理調控機制全面落實,投資需求退潮,銷售回歸居民自住需求中樞;我們測算,全國住房自住需求從2019年開始平穩回落,2020年同比減少4.9%。同時,仍有兩個因素支撐銷售面積不會大幅下滑。一是因城施策下,將有更多房價平穩、經濟增長和財政壓力較大的城市適度調整調控政策;二是為加速回籠資金,疊加市場降溫預期,房企將繼續加大力度推盤和促銷。銷售金額維持平穩但增速回落,主要因為銷售量小幅減少,疊加房企折扣促銷、市場平穩回落下平均售價增速進一步趨穩。

??分城市看,區域分化加大。一二線城市較為平穩,銷售面積和銷售金額均維持正增長;三四線城市銷售面積和金額小幅負增長。

??一線城市銷售面積占比3.4%、同增9.5%;銷售金額占比12.9%、同增20.7%。銷售面積增速回升,主要受益于前期基數低、限價等部分過度嚴厲的政策調整、市場企穩下剛需入場支撐改善需求住房置換、限競房持續入市等。銷售金額增長但增速放緩,主要因為保障房限競房拉低成交均價、部分房企折扣促銷。

??二線城市銷售面積占比33.2%、同增1.1%,;銷售金額占比41.3%、同增2.3%。銷售面積增速企穩回升,主要受益于持續吸引人口流入、戶籍制度改革和人才新政幫助新市民置業、部分城市政策調整、低庫存下房企加大力度補庫存并折扣促銷的效果較好等,但受市場預期平穩、前期獲利二手房入市、新房二手房價格倒掛減少影響,升幅有限。銷售金額增長但增速回落,主要在于弱二線市場明顯降溫,疊加房企折扣促銷下銷售均價增速回落。

??三四線城市銷售面積占比63.4%、同減7.5%;銷售金額占比48.8%、同減5.7%。銷售面積下降,主要在于2019創歷史新高、棚改貨幣化安置大幅減少影響顯現、需求短期內集中釋放后疲軟、市場降溫向低能級城市持續傳導;但受益于房企折扣促銷、更多城市調整調控,銷售不會斷崖式下跌。銷售金額下降,主要由于銷售面積回落、熱銷城市進一步減少以及房企折扣促銷下銷售均價增速回落。

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