2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜

2020-01-02 09:56:12

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-01-02
  • 報告類型:月度排行榜
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀

??1、百強業績增長6.5%,顯著低于過去兩年;

??2、TOP30集中度35.7%,創歷年新高;

??3、去化壓力大,TOP100權益門檻下跌8%;

??4、千億房企34家,較去年增加4家。

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭,從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200;再從單一的銷售榜,到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜,我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。

??自2019年1月起,在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上,我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑,是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式,不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為,在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業操盤為口徑,即若某項目為多家房企合作開發,則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力,企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。

??權益榜是以企業股權占比為口徑,即若某項目為多家房企合作,則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。(注:權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分)

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑,需要與上市公司發布數據進行對照的讀者,可以參考全口徑榜單。

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??榜單解讀

??2019年,TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%,遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至12月末絕大部分規模房企均已達成年度業績目標,但整體超額完成率不及2016年和2017年。總體來看,目前行業保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗,預計2020年企業整體規模增長將繼續維持穩中有升,百強房企內部的分化格局也會得到延續。各梯隊房企在銷售金額門檻進一步提升、競爭加劇的同時,TOP30將成為規模發展的重要分水嶺。

??01 整體業績:行業增速放緩顯著  二、四季度表現更佳

??2019年,在中央“穩地價、穩房價、穩預期”的明確目標定調下,市場調控趨于常態化,信貸層面逐漸收緊,房地產市場穩定健康發展。截至12月末,TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行業整體規模增速較前兩年顯著放緩,百強房企規模增長“失速”。

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??從全年業績走勢來看,百強房企今年第二季度、第四季度的整體銷售業績表現更佳,權益銷售金額規模較去年同期分別同比增長7.5%和11.7%。其中,一二季度特別是3、4月的“小陽春”行情調增了市場熱度,單月同比增速較年初顯著回升。而下半年之后,企業加大供貨力度,業績同比增速也呈回升勢態。特別是9月以來適逢年底供貨高峰,企業業績在推貨、營銷力度雙雙加碼的推動下企穩回升。

??但綜合而言,市場真實情況并不如企業業績增速反映的那么樂觀。目前市場去化壓力猶存,企業整體的去化率水平仍處于相對低位。從房企全年的推貨及去化情況來看,2019年規模房企整體在售項目平均單盤產能較2018年下滑,業績增長主要靠項目在售項目的數量提升。

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??02 集中度:梯隊分化格局加劇  TOP30成規模發展分水嶺

??截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。分梯隊來看,行業整體規模增速放緩的同時,百強內部各梯隊房企分化格局加劇。

??其中,龍頭房企在自身提質控速戰略下規模增速放緩,集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯隊規模企業集中度上升,梯隊競爭加劇,TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平。整體來看,TOP30梯隊房企受益規模化效應、全國布局以及相對成熟的內部管控機制,未來更具行業競爭力、行業集中度也有繼續提升的空間。而隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集,TOP30房企已成為房企規模發展的分水嶺。

??值得注意的是,2019年TOP30之后各梯隊房企的集中度較2018年出現了降低的趨勢。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊集中度下降,在競爭格局進一步加劇的同時梯隊內部名次變動也將更趨頻繁。

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??03  上榜門檻:TOP100房企權益金額  門檻下降,千億房企擴容放緩

       2019年,TOP50各梯隊房企權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企權益金額門檻達到1703.5億元,同比增幅達5.8%。TOP20和TOP30房企的權益金額門檻分別為1110億元和825.2億元,門檻增幅分別為12%和3.6%。TOP50房企競爭格局加劇,權益金額門檻較去年同期提升7.6%至517.1億元。截止12月末,各梯隊房企中TOP100的權益金額門檻由去年的204億元降低至187.8億元,而TOP200房企的門檻則繼續保持在60億元左右。?


       另外,截至2019年末全口徑千億房企數量相比去年同期僅增加4家至34家,500-1000億規模的房企數量達33家。相比前兩年的高增量,2019年在行業規模增速趨緩的背景下,新增千億房企數明顯下降、規模房企擴容放緩。

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??04  企業表現:龍頭房企穩定增長  恒大權益榜穩居第一

??截至2019年末,四家龍頭房企全口徑銷售額均已突破5500億元,但增速相較2018年同期明顯放緩。TOP4房企中,恒大在九月、十月通過降價促銷,去化效果明顯,特別是10月份創下單月903億元業績。截至年末累計實現全口徑銷售金額6080億元,超額完成全年6000億元的年度目標,權益銷售規模穩居行業榜首。

??融創則憑借其收并購優勢、充裕的可售貨量以及優質的產品品質,首次突破5000億規模,9-11月連續三個月單月銷售均保持在600億元以上。2019年累計實現全口徑銷售金額5556.3億元,同比增長超20%,突破全年5500億元的銷售目標。值得注意的是,在TOP4房企之外,保利也緊隨其后,今年全年的全口徑業績規模超4700億元。

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       05 目標完成率:絕大多數房企  如期達成年度目標


??從2019年企業目標完成情況來看,絕大部分在年內設定了業績目標的房企,均已達成年度業績目標。其中,世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企業績表現較佳,早在11月就已提前完成全年目標。而截至12月末,世茂、陽光城、金科、中梁、中駿、建業等8家房企的目標完成率均在115%之上。

??但總體來看,近年來調控持續、市場整體去化率不及預期,房企的目標完成率呈逐年降低的態勢。相比2016年、2017年近8成房企目標完成率超110%,2019年該區間的房企數量明顯降低。今年僅半數房企的目標完成率集中在100%-110%之間。我們認為,在房企整體目標增速放緩,平均目標增長率由2018年的41%回落至20%的背景下,雖然2019年絕大多數房企都達成了全年業績目標,但整體表現不及2016、2017年。

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??06 增長質量:合作增加、權益下降  企業高質量增長應受到更大關注

??從權益榜數據可以看出,近年來行業整體項目合作情況增多,TOP100房企銷售金額權益比從2016年的85%逐年下降至目前的75%左右。一方面,在目前地價高企、房企資金趨緊、拿地難度和開發風險不斷加大的行業背景下,房企間的合作開發已成為常態。另一方面,當前市場背景下,更多的小規模企業選擇通過合作開發擴充全口徑業績規模,整體的權益比例相應降低。但我們認為,在近年政策調控持續、企業規模增長放緩、龍頭房企提質控速、追求高質量增長的行業發展趨勢下,房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去。基于當前項目合作的增多,銷售操盤口徑和權益口徑更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力,應受到更多的關注。如碧桂園、華潤、陽光城、富力、佳兆業等企業都選擇對權益口徑業績進行披露,也表現了其管理層在企業規模發展的同時,對業績高質量增長給予了更大的關注。 

??07 展望:2020年企業發展展望

??展望2020年,中央“房住不炒,穩字當頭”的政策主基調不會改變,中央也將嚴控金融風險,穩定仍是下一階段房地產政策調控的重中之重。企業層面,雖然目前市場整體去化承壓,但行業保持長期平穩發展的環境已趨于明朗。預計未來規模房企整體的規模增長將進入平穩期。而在市場調整期下,房企融資環境將繼續低位運行,企業投資也將保持維持謹慎。此外,隨著住宅產品回歸居住本質,未來也會有更多的房企從產品端發力,通過產品體系標準化、產品精細化、智能化的建設,提升自身產品競爭力。 

??市場:控金融防風險、穩定是主基調

??從行業政策走向來看,2020年中央“房住不炒,穩字當頭”的主基調不會改變,穩定仍是下一階段房地產調控政策的重中之重。一方面,房地產行業是現階段去杠桿最重要的領域,中央將控金融防風險,確保不發生系統性金融風險。貨幣政策將松緊適度,避免大水漫灌,但結構性寬松可期。同時,在LPR利率中樞下移的作用下,房貸利率也將穩中有降。另一方面,地方調控將保持“外松內緊”,人才新政繼續發力,“四限”調控局部放松,但整體政策環境將持續偏緊。基于此,2020年整體的成交規模有望與今年持平或小幅微增,不同能級城市行情也將相對獨立,一線城市樓市有望小幅升溫,二線整體維穩,城市間分化還將持續,而回調壓力主要集中在前期需求透支嚴重,基本面缺乏支撐的大多數三四線城市。另一方面,房地產開發投資額將保持穩中微降的趨勢,施工、竣工加速將為其提供穩固支撐。新開工面積累計增速將逐步回落,受資金面趨緊和基數較低的影響,土地購置面積增速或將持續回升,但增幅相對有限。 

??業績:規模增長趨于平穩,企業高質量發展是關鍵

??雖然2019年市場整體去化存壓,但目前行業保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗,預計2020年企業整體的規模增長將進入平穩期,整體維持穩中有升。百強內部各梯隊房企競爭加劇的同時,分化格局也將得到延續。在這樣的行業背景和競爭格局下,房企戰略應以謹慎求穩為主。對于房企而言,防范風險、更好地適應市場調整是第一要務。目前,房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去,企業的發展重點已逐步由“增量”轉向“提質”。在房企整體目標增速趨緩的同時,行業也將對業績高質量增長將給予更大關注。而在市場去化承壓的背景下,企業銷售規模的增長不能簡單依賴于供貨量的加大,未來激烈的行業競爭將對房企自身的組織管控及運營提出更高的要求。城市布局、品牌效應、項目品質和產品力打造都將是房企未來核心競爭力的重要組成。 

??投資:企業現金為王,新增投資延續謹慎態度

??2020年,房企投資仍將保持謹慎態度,分化、聚焦、審慎是主旋律。首先,在政策外松內緊、融資不斷收緊的大背景下,多數企業現金壓力陡增。預計企業投資態度將延續近兩年的保守態勢,拿地回歸理性。其次,隨著土地市場降溫、可比地價有回落之勢,不同城市土地市場或將出現分化,部分“底線未降、預期下行”的城市在地方財政壓力下,出讓條件可能出現讓步。整體而言,2020年整體的投資節奏會呈現“前松后緊”的局面,若年前獲得的地塊能夠在年內上市,對于高周轉的企業而言仍有吸引力。城市選擇上,收縮、聚焦、區域深耕將是房企未來布局的主要戰略方向,2020年應重點關注一二線城市以及行情反彈的省會城市。而在三四線城市的選擇上,應避免全覆蓋和過度下沉,警惕前期地價非理性上漲的和人口流失嚴重的三四線,重點關注城市圈紅利之下有產業支撐的三四線,例如長三角一體化和粵港澳大灣區內的衛星城市。從輪動角度而言,這些環核心周邊三四線城市經過一波調整之后,在城市群、城市圈紅利的推動下,未來發展前景依然巨大。 

??融資:融資環境低位運行,企業自身造血能力是關鍵

??2019年一季度之后,房企的融資環境基本處于底部運行,窗口期過后房企的融資難度顯著加大,預計短期內房企融資會持續保持在低位。從融資成本來看,2019年絕大多數企業的融資成本都在上升,主要是因為境內外的融資成本、尤其是境外發債成本持續走高。且受到境內融資限制持續增加的影響,企業境外融資占比也持續加大。預計未來房企融資成本將繼續保持在較高水平。融資渠道上,信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債等傳統的融資渠道受到的限制越來越多。而資產證券化產品的融資規模雖有上漲,但對整體的房企融資疏解來說仍然有限。另一方面,雖然2019年上市熱度延續,新上市房企數量繼續保持在高位。但對于房企來說,上市并不意味著水到渠成。從長期發展的角度,如何提升企業回款能力、優化自身財務結構,實現高質量發展,獲取資本市場認可,決定了房企上市的最終效益。 

??產品:住宅回歸居住本質,產品紅利時代來臨

??當下,多數規模房企完成全國化布局后開始深耕,房企產品戰拉開帷幕。而隨著住宅產品開始回歸居住本質,更多的房企會從產品端發力,通過打造產品溢價謀求利潤的增加。我們認為,未來房企的產品發展將有以下幾大趨勢:首先,越來越多的房企會著重產品體系標準化建設,推動地產數字化應用。在強化協同機制的同時,進一步提升工作效率,為數據驅動決策科學化、生產一體化賦能。其次,客戶需求變化加快住宅戶型空間創新,未來住宅產品定制化和精細化將成趨勢。未來,多樣化改善需求的不斷釋放會倒逼房企加速產品戶型空間創新和精細化發展。第三,在美好生活的追求下,購房者對居住體驗的衡量將逐步由戶型本身延伸到住宅社區空間的建設和運營。住宅社區空間建設和運營也將成為未來房企項目主打賣點之一。最后,隨著年輕購房群體的不斷增加,智能化接受度和認可度也將顯著提升。科技助力,智能家居和智慧社區將更多地應用在項目中,產品智能化浪潮將持續。 

??多元化:戰略性收斂聚焦,以地產業務為軸心延伸

??近年來,眾多規模房企已經通過戰略調整,收縮多元化業務、聚焦主業發展。未來,企業多元化戰略整體將更趨謹慎。一方面,部分房企多元業務難以摸索出適合的盈利模式,投入產出效率不及預期從而拖累企業整體發展,及時剝離是房企戰略性收縮下的合理選擇。另一方面,房企在多元業務發展的不斷摸索與試錯過程中,將更加注重挖掘強項業務潛力,實現資源的有效分配,側重點加強、發揮出強項優勢。企業多元化業務也仍將圍繞地產生態業務展開,發展方向更為明確,與地產主業的協同性也將更為緊密。


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