鶴崗房價之痛:“資產一直縮水”,睡覺都感覺在賠錢

邵海鵬2019-05-05 08:58:14來源:第一財經日報

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??“在鶴崗買房這幾年,資產一直在縮水,連睡覺的時候,都在賠錢。我現在把房子賣了,可能都賣不出裝修錢。”談起房子,賀松濤(化名)憤憤不平。

??由于接盤在房價高位,一平米4000多元,又是連著買了兩套,再加上裝修花去的50萬-60萬元。當初買房,賀一共耗資170-180萬元。如今,也就值個60萬-70萬。

??賀松濤是鶴崗當地人,有車有房,稱得上當地中產。花大力氣裝修的房子,原本為了住得舒心,但房價的下跌,讓他覺得很糟心,房子更像是一個甩不掉的包袱:“我是貸款買的房子,一方面,要按照原價格的總房款,還貸款20多年,另一方面,還要承受著資產的大幅縮水。”

??因房產“白菜價”而爆紅于網絡的鶴崗,是一座因煤而興的城市,早年作為黑龍江省“四大煤城”之一而聞名于世。如今隨著煤炭資源枯竭,鶴崗面臨著經濟轉型。雖說“白菜價”的低價房源確實存在,放諸全市,這并不代表當地所有房地產價格水平,但在整個東北人口外流的大背景下,鶴崗房地產市場需求不足,交易不活躍,無法支撐房價,房價較前些年有大幅回落,也是這一宏觀背景的現實注腳。

??除此以外,鶴崗房價的走低,跟棚改政策也存在密切關系。一方面棚改解決了9萬困難民眾的住房問題,有的棚改戶甚至可以分到兩套或多套回遷房,很多人也就不必非得通過購買商品房來解決住房問題,另一方面因拆遷而分到多套房子的居民,考慮到有一定的持房成本,其最直接的體現是,需要交納供暖費和物業管理費,便考慮低價處理這些“燙手山芋”。對他們來說,房子多了,似乎也成了累贅。

??在鶴崗,“房價只漲不跌”的樓市信仰,被徹底擊碎。而這座資源枯竭、人口外流的城市,所面臨的正是如何尋求經濟的轉型。

??因煤而興

??鶴崗市歷史沿革繁復,概括來說,1918年,當地組織煤礦公司,開發煤礦,逐漸為世人所知。隨著農業墾荒,煤礦發展,人口集聚,商賈往來,鶴崗走上了建鎮、設縣、升市的道路。

??除了煤炭資源以外,這里還是中國電影事業的搖籃。抗日戰爭勝利后,1945年10月1日,東北電影公司成立,隨后撤離長春,轉移至興安市。1946年8月27日,延安電影團一行抵達興安市,與東北電影公司合并,正式成立東北電影制片廠。東北電影制片廠1948年從鶴崗遷至長春,更名為長春電影制片廠,其中美術部門遷至上海,成立了上海美術電影制片廠。當然,這里還成立了新中國第一個醫科大學——中國醫科大學。

??建國后,興山市改稱鶴崗市。此后,鶴崗成為了國家重要的煤炭工業城市。煤炭被譽為是“工業的糧食”,建國初期,整個國家建設,離不開工業,而盛產煤炭的鶴崗,在這一時期做出了重要的歷史貢獻。同時,煤炭帶來的紅利,也在相當長的時期內為鶴崗注入了生機和旺盛的活力。

??1960年12月10日,鶴崗市才正式升格為地級市。1966年,由黑龍江省直轄。1987年經過行政區劃調整,原屬佳木斯市的蘿北、綏濱兩縣劃歸鶴崗市。根據鶴崗官方網站顯示,截至2015年末,全市下轄2縣6區,總面積1.46萬平方公里,總人口105.6萬。這樣的國土面積,在黑龍江只能位列最小地級市。而這樣的體量,也只比北京市(1.64萬平方公里)小一點,是上海市(6340平方公里)的2倍有余。

??縱觀歷史,鶴崗從最初開發煤礦,到后來為世人所知,成為國家重要的煤炭基地之一,已歷經101年。即便是從1945年建市(興山市)算起,也有74年歷史。

??其它三座依煤而興的城市,雞西、雙鴨山、七臺河,設建制市的時間不一。1956年,雞西撤縣建市(地級),由黑龍江省直接管轄。同年,雙鴨山礦區撤銷,設立雙鴨山市,由黑龍江省直轄。1983年,七臺河市晉升為黑龍江省轄市。

??至此,這四座城市,均以地級市的名義,被外界并稱為“四大煤城”,一時風光無兩。

??“白菜價”的鶴崗房產:這不是電影布景

??因煤而興的“四大煤城”,若不及早轉型,注定會遭遇“資源詛咒”。

??隨著煤炭資源的逐漸枯竭,2008年、2009年、2011年,國家分三批確定了69個資源枯竭型城市(縣、區)。在“四大煤城”中,有三個位列名單:七臺河市(第二批)、鶴崗市(第三批)、雙鴨山市(第三批)。

??隨后,嚴重依靠煤炭資源的鶴崗經濟,開始頹靡,而這也在幾年后折射到房價上來。

??2019年1月28日,由鶴崗籍導演耿軍拍攝的電影《東北虎》在鶴崗殺青。由于全程在鶴崗市取景拍攝,拍攝時,劇組工作人員就注意到了鶴崗超低房價,拍攝發布到朋友圈后,朋友圈朋友竟然完全不相信,還以為是美術組做的布景。

??事實上,也正如鋪天蓋地的報道一樣,這并不是電影布景。網上爆出來總價兩萬多、三萬多的房源,折合下來,也就是每平方米幾百元,之所以有此“白菜價”,其實,在于房屋自身屬性,不代表著全市的房地產價格。

??根據第一財經記者在鶴崗實地走訪了解到,該類房源均是具備一個或幾個條件:一、地理位置不太好,周邊配套不完善;二、房子位于頂層,在當地,居民對頂層很介意,尤其是沒有電梯;三、這些房源大部分都是當地的保障性住房,房產證尚未下來。有些業主因為回遷時都分到了兩、三套,甚至更多的樓房,由于有持房成本,或者變現急用,所以會選擇賣出一兩套。

??“有錢人不會買這種樓(房子)的。”一位當地居民說。

??據了解,鶴崗市從2008年開始進行棚戶區改造工程,到目前共拆遷了9萬7千戶平房,建成房屋當中有7萬8千戶已經具備交付使用功能,共有7萬3千戶居民辦理了回遷入住,還有兩萬戶左右居民選擇了貨幣補償。根據黑龍江省相應文件規定,棚戶區改造安置入住不滿5年的不得直接上市交易,入住滿5年的可直接上市交易,但應補交免收的相關稅費。

??鶴崗市保障性住房服務中心副主任周志剛接受中央電視臺采訪表示,他們(“白菜價”房源的業主)現在賣這些房子基本上(入住)五年之內,有很多都沒有辦理產權證照,屬于他們一種民間私下交易行為,應該說這種行為可能存在一定風險,或者說存在一種潛在風險。

??對于這種買賣行為,他給出官方態度:“不鼓勵、不提倡”。

??從成本角度來觀察,前述“白菜價”遠低于建筑成本。據房地產業內人士統計,當地房地產成本,將土地出讓價格折合到建筑成本中,1平方米得200元,再考慮人工、物料、綠化及稅費等一系列成本,折合下來一共得2000元。“要是房價賣高了,就能掙錢。否則,就虧損。”不過,周志剛也提到,這種保障性住房建筑成本低,因為“配套設施少很多,土地是劃撥的,而且還有稅費減免。”

??除去這些這些“白菜價”的房源之外,在鶴崗當地,多個小區的二手房房價,在每平方米2000元上下,有地方甚至能夠達到3000元。其中,一些知名度較高的樓盤,比如由當地最大的開發商永豐集團開發的樓盤財富家園小區、北國明珠小區、永豐國際城,還有歐洲皇家花園、書香苑等小區,入住率、保值率較高。

??即便是小區“還算能扛得住價格”,但交易也基本上停滯,處于有價無市的狀態。面對房價的縮水,賀松濤也想把房子賣了,如果有人想接手的話。看到友人紛紛外出工作置業,他滿心焦慮道:“跟他們相比,我的資產在縮水,人家在增長。原先誰看到我都很羨慕,現在都覺得我賠大發了。”

??他談到,資產的縮水,對中產階層造成的損失,從個體角度來講,可以說是一件小事,但造成的結果是,中產的消費能力也跟著下降,無法帶動經濟。假如房價還能值4000元左右,即便是抵押,也能從銀行多貸出來一部分資金,帶動當地消費。

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