徹底打破樓市路徑依賴

陳濤2019-05-29 06:53:30來源:經濟參考報

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??在我國有效應對外部沖擊和加快供給側結構性改革的關鍵時刻,房地產業固然重要,但樓市路徑依賴與我國經濟高質量發展要求南轅北轍,既不存在也沒有可能會依靠樓市拉動經濟增長。

??經歷過去兩年多嚴厲房地產市場調控后,近期局部城市房地產市場交易活躍度提升。2019年4月,國房景氣指數為100.92,環比提高0.14點。一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均略有擴大,但從商品房銷售面積和銷售額看,增幅仍低于上年同期。

??當前,我國房地產市場增長空間已經非常狹小。從人口因素看,2018年我國新生人口出生率為10.94‰,創1962年以來新低,人口老齡化將加快到來,樓市人口紅利拐點已經出現。從家庭資產配置看,根據相關統計和研究,我國住宅不動產約占家庭總資產的75%以上,過去兩年我國家庭財務杠桿明顯上升,有能力繼續增配住宅不動產的,很可能已經不屬于剛需的范疇。從購買力看,熱點城市住宅供求矛盾更多表現為購買力的結構矛盾,想買房的沒有能力,有能力的還要繼續增配住宅不動產。從房價收入比的橫向比較看,北京、上海、深圳的絕對房價水平在國際大都市中絲毫不遜色,其他城市的房價收入比也部分超過國際公認的合理水平。

??此外,從風險看,歷史經驗和他國的實踐都充分表明,房地產市場劇烈波動往往蘊含巨大風險。上世紀80年代廣場協議后,日本房地產泡沫破滅后一地雞毛,至今仍有影響。過去,我國房價超前運行,固然可以提供當期經濟增長動力,但也在一定程度上阻礙了經濟轉型升級。特別是房價過快上漲所引發的財富示范效應、資源虹吸效應,影響到社會實業精神的傳承,引發了經濟金融的虛擬化,固化了經濟和產業結構,集聚了金融風險隱患。

??基于人口、家庭資產配置、購買力、房價收入比和風險等多維度觀察分析,當前我國既不存在樓市穩增長空間,也不可能通過樓市拉動經濟增長。

??經濟高質量發展是經濟運行由量變到質變的跳躍過程。不難發現,樓市路徑依賴的背后邏輯在于,房價永遠快速上漲,但這顯然違背了社會規律。過去兩年,我國堅決打破樓市路徑依賴,有力推動了經濟高質量發展。一方面,熱點城市房價平穩運行,穩中有落,有效減少了社會資金盲目向房地產業聚集的現象;另一方面,有效推動了社會實業精神的活躍,增加了全社會追求高技術領域開拓創新的熱情。

??毋庸置疑,樓市路徑依賴存在頑固性。近期,局部土地市場出現異常升溫,個別城市的房價炒作也有所抬頭,這與我國房地產市場長效機制建設方向背道而馳,也不符合依靠創新驅動經濟高質量發展的大環境。

??考慮到當前我國房地產業的巨大容量、住宅不動產價值在家庭財富中的高比重以及房地產金融規模,樓市穩健運行比以往任何時候都更重要。在通往經濟高質量的道路上,我國房地產業也要追求高質量的發展目標,首要是保持房地產市場穩健運行。在堅持“房住不炒”的政策定位下,房地產業高質量發展方向要依靠有效的房地產調控措施來保障,房地產市場穩健運行更要依靠破除樓市路徑依賴來保駕護航。房地產業固然是國民經濟重要產業,但絕非經濟高質量發展的主要驅動力量,需要理性看待其對國民經濟增長的支持作用。

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