法拍房買下3個月住不了退不了 14.5%稅費到底由誰負擔?

2020-01-02 12:24:16來源:中新經緯

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??孟某買到的法拍房至今仍是清水房

??通過司法拍賣,四川安岳的孟某競買了一套住宅。然而,3個月過去,不僅產權辦不了,還無法入住,也退不了房,這讓他十分懊惱。

??和他有著同樣遭遇的還有60多戶人,而這源于他們和所涉房屋被執行人對稅費的繳納存在爭議。拍賣公告中約定“標的物所有涉及的稅費及辦理權證所需費用和所產生的其他費用均由買受人負擔”,買方認為所有稅費僅包括應由買方繳納的正常稅費,不包括應由開發商即被執行人繳納的稅費,而被執行人則執意“所有稅費”由買受人承擔。

??12月29日,成都商報-紅星新聞記者從安岳法院了解到,法院于12月27日和稅務部門等進行了協調。并將進一步協商,力爭盡快解決買受人的辦證問題。

??法拍房

??競拍買房數月 產權辦不了也退不了

??孟某是資陽市安岳縣人,平時經營小生意。9月20日,他在京東拍賣競拍了安岳縣人民法院公開拍賣的一套住宅。因無其他人出價,他以36.82萬元成功競買了該套位于安岳縣城豪森銘家小區,面積為111.95平方米的住房。

??在付清尾款后,他在法院拿到了房屋鑰匙及法院出具的《成交確認書》《執行裁定書》及《協助執行通知書》。根據法院出具的相關文書,該房屋原屬安岳縣晶盛房地產開發有限責任公司,因該公司涉及與安岳某車輛廠改制領導小組的合同糾紛案,由法院執行并委托拍賣,最終成交。

??盡管如此,但小區物業拒不提供電卡、水卡等,前往相關部門也無法辦理產權證書。“物業不認(法院出具的文書),只認開發商的。”12月23日,孟某說,如今房屋已成交3個月,但他們產權辦不了,無法入住,也退不了房。

??和他有同樣遭遇的還有60多戶人。今年7月27日和9月20日,安岳縣人民法院分兩批公開拍賣豪森銘家小區的住房,最終成交66套。“我們現在聯系到了63戶,都辦不了產權,也入住不了。”據反映的買受人康某、蔣某等人介紹,66套住房都是清水房,幾個月來,他們多次找過物業、開發商及法院、稅務等部門,但至今未解決問題。

??有爭議

??稅費繳納比例 買方和開發商各執一詞

??孟某等買受人之所以無法辦理產權,也無法裝修入住,源于他們和所涉拍賣房屋被執行人即開發商對稅費的繳納存在爭議。

??“產權要轉移到我們名下,買賣雙方必須完稅。”孟某稱,在拍賣成交后,他們繳納了應由買方負擔的契稅等,但因開發商安岳縣晶盛房地產開發有限責任公司未繳納應負擔的約14.5%稅費,導致他們無法辦理產權證書,物業也以此為由不提供水電卡等。而以此計算,他們每套房需再繳納大約5萬元至7萬元的稅費。“我們找了開發商,他們讓我們交這14.5%的稅費。”

??成都商報-紅星新聞記者注意到,法院在兩批次的《拍賣公告》第七條均載明,“拍賣成交買受人付清全部拍賣價款后,憑法院出具的執行裁定書、協助執行通知書及拍賣成交確認書自行至相關管理部門辦理標的物權屬變更手續。標的物交付手續由買受人自行辦理,所有涉及的稅費及辦理權證所需費用和所產生的其他費用均由買受人負擔。”

??《競買須知》第十三條也載明,“拍賣標的物所涉及的稅費、辦理權證所需費用及所產生的其他費用均由買受人負擔。”

??對此,孟某、康某等買受人認為,法院公告中的所有稅費僅包括應由買方繳納的正常稅費,不包括應由開發商即被執行人應繳納的稅費。他們還稱,他們找到法院及稅務等相關部門后,得到的解釋也是未繳納的約14.5%稅費應由開發商及所涉房屋被執行人負擔。

??“主要就是稅費該哪個交的問題,開發商不答應,我們也不敢給他們水電卡。”12月23日,豪森銘家小區物業公司銘宇物業的工作人員表示。

??隨后,豪森銘家小區開發商即拍賣房屋被執行人安岳縣晶盛房地產開發有限責任公司羅姓負責人表示,法院的《拍賣公告》中明確了所有稅費由買受人負擔,因此,此事需要買方繳清所有稅費,開發商才會辦理網簽過戶,買方才能辦證等。

??官方回應

??爭議稅費由開發商繳納

??這14.5%左右的稅費到底該誰繳納呢?12月23日下午,成都商報-紅星新聞記者前往安岳縣稅務局,該局相關工作人員以納稅人信息需保密為由,拒絕接受采訪。

??隨后,安岳縣人民法院執行局相關負責人介紹,涉及豪森銘家小區的住宅,安岳縣人民法院在今年7月和9月經過兩次拍賣,共成交66套。在房款到賬后,稅務部門曾向法院來函,要求法院從中扣稅,但法院認為這不屬于應當扣稅范疇。

??該負責人也證實,法院的《拍賣公告》中確實載明“標的物交付手續由買受人自行辦理,所有涉及的稅費及辦理權證所需費用和所產生的其他費用均由買受人負擔”。為讓買受人盡快拿到不動產權證并入住小區,案件承辦人多次組織被執行人晶盛房地產開發公司(包括晶盛公司“豪森銘家”項目部)與申請執行人進行協商,并到晶盛房地產開發公司、銘宇物業公司進行溝通,并聯系安岳縣自然資源和規劃局局、不動產登記中心、稅務局一起協調。

??對于法院公告中的所有涉及稅費由買受人承擔,該負責人說,他們的理解是,法律規定的應由買受人承擔的稅費,即正常交易應由買方承擔的所有稅費,而不是說開發商應交的稅費也由買受人交。

??該負責人拿出手機上收藏的《保全與執行裁判規則解讀》介紹,最高人民法院的裁判要旨是“當事人可以就司法拍賣過程中稅費的承擔標準進行約定。但是,在當事人之間沒有約定或就競買公告、競買須知中關于稅費的規定產生爭議時,人民法院應當參照民事交易中自助買賣的相關規定確定司法拍賣或抵債雙方的稅費承擔標準。”“意思就是該誰負擔的誰負擔,我們和稅務局、自然資源局和不動產登記中心、晶盛公司、物業公司及所有買受人都進行了同樣的解釋。”

??據該負責人透露,包括土地增值稅、教育稅附加等,目前豪森銘家成功拍賣的住宅確有14%左右稅費未繳納。他說,針對稅務部門提出要法院協助扣稅的事,法院和稅務部門做了正式交涉。在他看來,如果法院直接扣稅,損害了納稅主體的程序性權利,稅務部門應走正常的催繳程序,因為晶盛房地產公司并不缺乏納稅能力。“按照最高人民法院和國家稅務總局之間的復函要求,人民法院在執行中有協助扣稅的義務。但我們認為,本案中不具備協助扣稅的條件,因為納稅主體并不欠缺納稅能力。”

??那么,買受人至今無法辦理產權,也無法入住,又該怎么辦?該負責人表示,法院也在努力協調處理此事。

??12月29日,成都商報-紅星新聞記者從安岳法院了解到,法院于12月27日和稅務部門等進行了協調,會上,法院及稅務部門都認為涉及的爭議稅費應由開發商繳納。目前,法院仍在和稅務等部門進一步協商,力爭盡快解決買受人的辦證問題。關于入住的問題,法院會在前期工作基礎上,敦促晶盛房地產開發公司、銘宇物業公司盡快妥善處理。

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