注意了,這9個城市土地去化周期超三年

綜合2019-05-29 00:35:24來源:中房網

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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《2019年4月50城土地庫存報告》顯示,4月份50城土儲面積83103萬平方米,環比增長0.6%,同比增長6.5%。50城土地儲備去化周期為21個月,其中一線、二線和三四線城市土地儲備去化周期分別為16.3、21.7和21.1個月。值得注意的是,漳州、桂林、肇慶、烏魯木齊、徐州、鄭州、湖州、鎮江和南通等9個城市的土地儲備去化周期大于36個月,這也意味著此類城市未來土地和商品房供應充足。

??易居研究院報告分析認為,未來土地儲備去化周期或將繼續震蕩上行。對于土地儲備去化周期低于12個月的城市,供地節奏需要加快,同時也要出臺各類政策鼓勵房企拿地,進而積極落實補庫存的政策導向。此外,商品房銷售面積在一季度的“小陽春”下回升明顯,但在政策再度趨緊的背景下,未來幾個月商品房銷售量難以繼續。

  50城土地儲備面積同比增長6.5%

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  報告顯示,截至4月底,易居研究院監測的50個城市土地儲備為83103萬平方米,環比增長0.6%,同比增長6.5%。從歷史數據來看,當前全國50城土地儲備規模大體相當于2015年3月的水平。

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  從50城土地儲備面積同比增速來看,具有明顯的周期性波動。報告顯示,2013年9月出現了統計周期內的第一個峰值,為27.5%。報告分析認為,主要是由2012年下半年開始的房地產上漲周期帶動。另外,2013年9月后同比增速開始下行,并于2015年8月見底(-35.5%);隨后再次開始上行并于2017年1月同比轉正,并于2018年6月達到最大增速27.4%,與上一個峰值的27.5%非常接近。2018年6月后同比增速曲線開始下行,至2019年4月,為6.5%。按照歷史規律,易居研究院預計未來幾個月同比增速仍將下行。

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  土地成交面積方面,4月份土地成交面積為5228萬平方米,環比增長32.1%,同比增長39.8%。易居研究院分析認為,主要原因是一季度出現了“小陽春”,部分熱點二線城市土地市場成交火熱。

  4月份50城商品房成交面積達4358萬平方米

  從50城商品房成交面積來看,4月份50城商品房成交面積達到4358萬平方米,環比增長6.2%,同比增長7.5%,大致相當于2018年7月的水平。

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  值得注意的是,50城商品房成交面積與土地成交面積10年來的趨勢相反。報告顯示,2015年后的商品房成交面積總體上來看明顯大于2015年前的成交面積。2018年5月后,除了2018年底的異動,商品房成交面積持續下降,一定程度受春節影響,至2019年2月已經低至1999萬平方米。2月后局部房地產市場出現了“小陽春”,成交面積快速反彈,至4月達到4358萬平方米。

  50城土地儲備去化周期達21個月

  報告顯示,4月份50個城市土地儲備去化周期為21個月,這也意味著按照當前的商品房銷售速度,市場需要21個月的時間才可以消化完這些土地儲備,該數值相比3月份的21.2個月略有降低。

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  從歷史數據來看,土地儲備去化周期從2016年8月以來持續震蕩上行,目前接近2015年5月的水平。從原因上看,本輪房價上漲從2015年開始,對應土地儲備去化周期的快速下降,至2016年8月降至了歷史最低水平11.5個月。易居研究院分析認為,房價的快速上漲使得2016年后房企拿地量的快速增加,而商品房成交量在各地調控政策的陸續出臺后相對下降,從而使得去化周期增大。

  9城土地儲備去化周期超過三年

  報告顯示,50個城市中有9個城市的土地儲備去化周期大于36個月,這也意味著此類城市未來土地和商品房供應充足。這9個城市包括漳州、桂林、肇慶、烏魯木齊、徐州、鄭州、湖州、鎮江和南通。值得注意的是,漳州和桂林的去化周期達到72個月,遠高于其他城市。

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  此外,50城中,重慶、韶關、深圳、三亞、大連、泉州、沈陽、惠州、東莞和中山10個城市土地儲備去化周期小于12個月,此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。這10個城市中,深圳、惠州、東莞、中山和韶關5城均處于粵港澳大灣區的范圍內,商品房交易表現較好,而土地供給則相對不足。其中,中山是去化周期最小的城市,僅2個月。報告認為,主要原因是中山的土儲面積非常小,自2018年5月以來有8個月份無土地成交。

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  另外從各類城市土儲面積來看,截至4月底,一線、二線和三四線城市土地儲備分別為6362、52515和24226萬平方米,環比增速分別為-4.4%、2.5%和-2.0%;同比增速分別為3.4%、8.4%和3.4%。

  易居研究院研究員王若辰表示,二線城市土儲面積相比去年同期有較大幅度的增長,主要原因是房企拿地預期從三四線城市向一二線城市的轉移,而一線城市土地供給有限,于是城市基本面良好并且房價有一定調整的二線城市成為主要拿地目標城市。

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  從各類城市土地去化周期來看,4月份一線、二線和三四線城市土地儲備去化周期分別為16.3、21.7和21.1個月。相比3月份17.7、21.7和21.3個月的數值,一線城市的去化周期下降較明顯,易居研究院認為,主要原因是其4月份土儲面積明顯降低而商品房成交面積基本保持不變。

  報告來源:上海易居房地產研究院

  執筆人:王若辰


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