杭州再奪半年土拍冠軍:一手溫柔調控 一手緩慢降溫

謝中秀2019-07-09 08:58:10來源:時代周報

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??杭州再奪地方土地出讓金收入全國第一名。

??中原地產研究中心數據顯示,2019年上半年,杭州土地出讓收入1444.5億元,是第二名武漢的1.5倍。

??這不是杭州第一次占據賣地冠軍的位置。

??2018年上半年,杭州土地出讓收入1439億元,幾乎是第二名北京(751.3億元)和第三名重慶(718.2億元)之和。2018年全年,杭州土地出讓全國第一的位置一直坐得很穩,全年土地出讓金收入高達2442.9億元。

??從數據來看,杭州樓面價較高且推地面積較大,相互作用下,土地出讓收入屢奪第一。中原地產研究中心數據顯示,今年上半年,杭州土地成交的平均樓面價為7215元每平方米,在全國重點監測的50城中排第三,僅次于北京(18082元每平方米)和深圳(17087元每平方米);面積上,上半年杭州累計成交規劃建筑面積為2002.1萬平方米,位于50城的第十位,但也超過了2000萬平方米,同比增長25.29%。

??杭州為何如此積極賣地?

??亞運會助推

??土地市場早已成為一座城市日新月異的見證者。

??杭州的賣地節奏自2016年加速。時代周報記者綜合整理公開資料發現,2015年,杭州市區全年成交土地114宗,總面積378.5萬平方米,總成交額630.5億元,排名全國第七位。2016年,杭州陡然增加土地供應—杭州市區全年成交土地126宗,出讓面積531.7萬平方米,較2015年增長40.5%,土地出讓金收入1593.9億元,環比大增152.8%,躍居全國第三位。

??2017年,杭州土地出讓持續加速—2017年全年,杭州土地市場共成交270宗,成交面積845.56萬平方米,同比增長29%,土地出讓金收入2258.85億元,同比增長37.69%,升至全國第二。2018年,杭州出讓土地212宗,成交面積795萬平方米—雖然成交面積同比有所下降,仍以2442.9億元的土地出讓金總額位居全國首位。

??杭州土拍市場的逐漸升溫,與這座城市的新一輪改造升級息息相關。

??2015年,杭州成功申辦2022年亞運會。今年2月,據杭州亞運場館及設施建設工作會議相關負責人介紹,截至2月14日,杭州市范圍內的5個新建場館已經全面開工,其他改建場館的前期準備工作也已基本完成,首批52個場館均已全面啟動建設相關工作。

??除了相關體育場館,杭州的基礎設施建設也在全力加速中。目前,杭州的軌道交通、鐵路建設和機場建設,都在快速推進—2022年之前,杭州要新建成七條地鐵線路和兩條城際鐵路,地鐵1—10號線全面開通,蕭山機場加以擴建。

??今年3月,在杭州市擴大有效投資暨“5433”工程推進大會上,浙江省委常委、杭州市委書記周江勇發布《杭州市2019年擴大有效投資推進重點項目實施計劃》。計劃顯示,2019年,全市安排重點建設項目561個,其中實施項目438個、預備項目123個,年度計劃投資達2112億元。

??基礎設施建設馬力全開,助推杭州加速賣地。有關機構杭州分院研究總監高院生在接受時代周報記者采訪時指出,賣地是地方政府較為直接的資金獲取方式。中山大學嶺南學院經濟學系教授林江告訴時代周報記者,對杭州來說,亞運會的相關建設支出有兩個可行來源—一是發行地方建設專項債券,二是土地出讓金。“從目前情況看,杭州可能更依重土地出讓收入。專項債券的發行涉及省財政廳報國家財政部審批,有不確定性。”林江表示。

??緩慢降溫

??上海財經大學公共經濟與管理學院教授范子英在接受時代周報記者采訪時認為,杭州賣地收入屢排第一,其城市基本面較好、經濟實力和需求旺盛也是非常重要的因素。

??多重因素疊加,杭州地價和房價一路上漲。

??有關機構跟蹤數據顯示,2015年杭州成交樓面均價為5247元每平方米,2018年上漲到8747元每平方米;2015年年底,杭州新建商品住房樣本均價為16186元每平方米,截至2019年6月底,已達24945元每平方米。

??以互聯網新貴自稱的杭州,正蓄力成為北上廣深后的準一線城市。

??根據杭州市統計局發布,2019年一季度,杭州實現地區生產總值3230億元、同比增長7.5%。位于全國重點城市的第十位。2018年,杭州GDP總量13500億元,同樣居全國第十。

??從GDP總量來看,杭州的位置并不靠前,但潛力巨大—6月24日,中國社會科學院財經院發布《中國城市競爭力第17次報告》顯示,在2018年城市可持續競爭力指數10強中,杭州居第六,僅次于香港和北上廣深。在人口流動方面,杭州也顯示了超強的吸引力。截至2018年年末,杭州常住人口增加33.8萬,僅次于深圳、廣州、西安,為全國第四大人口凈流入城市。

??地市迅速反映城市價值。在上半年的全國住宅用地成交總價排行榜前十中,杭州下城區文暉單元涉宅以68.14億元總價摘得全國第四,在上半年全國成交住宅用地樓面地價排行榜前十中,杭州上城區望江單元住宅地塊以45325元每平方米樓面價摘得全國第六—杭州下城區和上城區均為杭州的核心行政區域。

??過熱的土地市場很快迎來政策調控。6月29日,杭州掛出市區9宗地塊發布掛牌公告,無一例外地都加上了限定毛坯銷售均價、毛坯銷售最高單價及裝修價格進行明確約定。其中裝修價格最低的3000元每平方米,最高的6000元每平方米,裝修價都已經趕上了很多三四線城市的房價。

??上海中原地產市場分析師盧文曦向時代周報記者表示,上半年杭州土地市場熱度較高,賣地收入和溢價率表現都比較突出,在此情況下,政府快速出臺針對性政策,也表明穩地價、穩房價、穩預期“三穩”的調控目標還是非常明確的。“尤其是土地市場,地價穩住之后,對后期市場預期能起到引導性作用,并且在源頭上止住了房價的進一步上漲,對房地產市場能起到比較好的降溫效果。”盧文曦指出,接下來,杭州地市將會進入緩慢降溫的狀態。

??但整體而言,杭州房地產市場環境仍相對寬松。目前,杭州樓市的調控政策主要包括限購和限價,相對于其他城市嚴格的限售政策,較為寬松。同時,杭州樓市的限購政策也在不斷被人才落戶政策所打破。根據杭州市最新人才引進落戶政策,大專以上、在杭州工作并有社保繳納記錄,即可直接落戶。

??一邊是旺盛的需求,一邊是溫柔的調控,進入下半年,杭州地市究竟能夠降溫多少,只有時間能夠回答。

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