房地产融资阀门收紧后,6.8万亿到期债务考验房企资金链

罗韬2019-06-14 08:15:36来源:第一财经日报

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??房地产融资环境再度收紧,让深负债务压力的房企纷纷选择更高成本海外融资。

??6月13日,正荣地产(6158.HK)宣布发行2亿美元的优先永续资本证券。该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券,初步分派率每年10.25%。

??不仅是正荣地产,就在近一周内,包括蓝光发展(600466.SH)、中南建设(000961.SZ)、新湖中宝(600208.SH)、华南城(1668.HK)、融信中国(3301.HK)纷纷宣布其美元债发行完成。从融资成本看,大部?#21046;?#38754;成本已经超过10%,考虑到综合融资费用,可能还将更高。

??“圈子内都感觉到融资环境收紧,大家也相对比较悲观,都在头疼怎么找钱。”一位上市房企融资人士告诉第一财经记者。

??融资金额创新低

??几个月前,因为融资环境宽松和市场信心修复,房企开?#25216;?#20999;在市场拿地,随之而来的是,又一次面临较为严峻的融资环境。

??不久前,市场传言监管部门对多家凶猛拿地房企进行窗口指导,要求金融机构谨慎为这些凶猛拿地房企融资。

??“虽然没有明确文件,但是我们判断还是会影响到这些房企融资,毕竟上半年这些房企拿地明显快于同行。”一位知情人士告诉记者。

??6月13日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论?#25104;?#28436;讲时称,近年来,我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例?#29992;?#23478;庭负债率达到难以?#20013;?#30340;水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右?#24230;?#21040;房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。”

??郭树清表示,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终?#23478;?#20184;出沉重代价,凡是靠投资投机房地产理财的?#29992;?#21644;企业,最终都会发现其实很不划算。

???#28595;?#21069;对于房地产融资的监管越来越严,经历了前几月的宽松环境后,资金成本再次提高。”一位金融人士告诉记者。

??天风证券研究显示,5月初对企业端和?#29992;?#31471;的融资政策均有所收紧,5月40?#19994;?#22411;上市房企融资367.99亿元,比4月?#38470;?2.07%,创2019年以来的新低位。

??内地融资环境紧张,迫使有资金需求的房企开始把融资方式锁定在海外,纵然融资成本已经比肩国内信托融资。

??6月12日,中南建设发布公告,其境外全资子公司已于6月11日完成3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行,债券期限3年,票面利率10.875%。

??6月12日,华南城发布公告,公司增发的于2021年到期的6000万美元11.875%优先?#26412;?#24050;于2019年6月12日完成发行。

??6月12日,新湖中宝发布公告,全资子公司完成在境外发行总额1.1亿美元的债券,票面年利率为11%,发行价格为债券票面值的100%,期限为3年,由新湖中宝提供无条件?#23433;?#21487;撤销的跨境担保。

??6月9日,融信中国发布公告,公司发布的2.35亿美元2022年到期的8.75%优先?#26412;?#24050;在新交所上市,将与于2022年到期的2亿美元的8.75%优先?#26412;?#21512;并及构成单一系列。

??6月6日,蓝光发展公告宣布,公司境外全资子公司将增加发行2.2亿美元债券,并于2019年6月10日在新加坡证券交易所上市交易。值得一提的是,蓝光的境外全资子公司前期已累计发行7.8亿美元的无抵押固定利?#25910;?#21048;,期限2年。

??同策咨询数据显示,今年以来,房企海外融资成本最高利率达到15.5%,为当代置业(1107.HK)发行的海外债。此外,中国恒大(3333.HK)、融信中国?#30452;?#21457;行超过10%利率的海外债。

??“发美元债其实还是很多风险,怎么把钱从境外转回境内是问题之一,现在外汇对地产行业管制严格。很多公司会采取外存内贷的方式,即境外开存单境内银行放款,那么将会重复计入地产公司负债。”上述融资人士告诉记者。

??到期债务高达6.8万亿

??即便如此,面临较为严峻的融资环境和未来的兑付压力,房企也不得不选择海外融资。

??正荣地产的海外发债,就是计划以优先永续资本证券发行所?#27599;?#39033;净额为其现有债务进行再融资。融信中国同样表示,拟将额外?#26412;?#21457;行的所?#27599;?#39033;净额用于其若?#19978;?#26377;债务的再融资。

??恒大研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预?#24179;?#22312;2019-2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升?#25269;适?#21040;期债务规模的大幅增加。

??第一财经记者注意到,上述发行美元债企业,多数财务杠杠也是较高的房企。根据亿翰智库数据,正荣地产2018年底净负债率74%,融信中国2018年底净负债率105%,蓝光发展2018年底净负债率则是102.7%,新湖中宝2018年底净负债率高达179.6%,中南建设数据则为191.5%。

??一般而言,超过80%以上的净负债?#36866;?#20026;房企财务杠杆预警线。不难看出,较高的财务压力也逼迫上述房企选择较高成本融资。

??克而瑞数据显示,2018年末176家房企总有息负债规模为68456亿元,同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元,同比增长18.7%,重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%,同比增加1.5个百分点。

??房企还债方式之一还有销售回款,但?#27605;?#24066;场并没有太乐观。天风证券研究显示,部分城市(南京、合肥)首套房贷利率上调至15%,且多地出现公积金出现收紧政策。受此影响,5月百强房企成交环比增加,同比增速有所下滑,其中?#23395;?#19968;二线为主房企略有降温,三?#21335;?#25151;企销售降温较快。

??“市场观望情绪严重,销售压力开始增加,我们重新开始陷入担忧。”一位上市房企高管说。

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